Інвестиційний огляд: чи справді стартап Rentberry досяг статусу "єдинорога", залучивши 90 мільйонів доларів від американських інвесторів?

Нещодавно створений українцями стартап Rentberry, який спеціалізується на розробці платформи для довгострокової оренди житла, залучив інвестиції в розмірі $90 млн. Після цього компанія оголосила, що її вартість досягла $1 млрд. Проте, першим, хто висловив сумнів у правдивості цієї інформації, став інвестиційний аналітик українсько-американського фонду Horizon Capital Андрій Бродецький, який поділився своїми думками у своєму telegram-каналі. Він підкреслив низькі фінансові показники Rentberry та провів порівняння з іншими гравцями на ринку.

"Захопившись новиною про "нового українського єдинорога" Rentberry, я відчув потужний сигнал свого внутрішнього детектора обману. Переглянув звіт компанії за 2023 рік в американському реєстрі і звернув увагу на фінансові показники: виторг склав $0,5 млн ($0,3 млн у 2022 році), а чистий збиток становив $4,8 млн (також у 2022 році)", - зазначив Бродецький.

У березні 2023 року Олексій Любинський, співзасновник Rentberry, поділився з Mind інформацією про те, що його команда активно готується до нового раунду краудфандингу, мета якого — залучити $30 мільйонів при оцінці компанії в $100 мільйонів.

Участь в останньому раунді інвестицій взяли американські фонди Berkeley Hills Capital та GTM Capital. У відповіді на запит Mind інвестори Скотт Шнайдер (Berkeley Hills Capital) та Стюарт Лі (GTM Capital) підтвердити, що транзакція серії А між сторонами була завершена цього року. Інвестиції в розмірі $90 млн при попередній оцінці в $950 млн і дали в підсумку оцінку в $1,04 млрд після завершення угоди.

Mind розбирався, як за такий короткий проміжок часу компанія зуміла здорожчати вдесятеро та де може ховатись похибка.

Яка інформація про угоду? Rentberry — це інноваційна платформа для тривалої оренди житла, що оцифровує всі етапи процесу: від перегляду квартир до підписання контрактів і здійснення щомісячних оплат. У минулу п’ятницю, 6 вересня, компанія оголосила значну новину: "Rentberry здобув статус сьомого єдинорога".

Інвестиції нададуть можливість Rentberry вдосконалювати свою платформу, розширювати міжнародну діяльність та вивчати нові сегменти ринку нерухомості. Проте ринок угод не сприйняв цю новину позитивно. Першим, хто висловив сумнів щодо оцінки, став аналітик фонду Horizon Capital Андрій Бродецький, який спирався на фінансові звіти компанії, представлені Комісії з цінних паперів і бірж США.

Які фінансові результати демонструє компанія? Згідно зі звітом, Rentberry Inc. у 2023 році заробила $459 118 від своєї операційної діяльності, в той час як у 2022 році цей показник становив $289 861. Операційні витрати у 2023 році досягли $4 913 057, а у 2022 році вони складали $5 114 054.

У компанії працює 30 співробітників на повний робочий день.

Звідки Rentberry бере гроші? Стартап фінансується коштом надходжень від розміщення цінних паперів. Майже 60% із $27,2 млн, отриманих за час існування інвестицій, компанія зібрала на краудфандингових платформах від тисяч дрібних інвесторів із чеками від кількох сотень доларів.

Одне з нещодавніх фінансувань компанія реалізувала 15 листопада 2023 року, коли провела розміщення Crowd SAFE, що базується на краудфандингу. Завдяки цьому заходу компанія отримала чисті надходження у розмірі $4 477 474. Оцінка перед залученням коштів склала $35 млн.

У лютому того ж року стартап залучив $240 577 чистих надходжень, які були використані для фінансування маркетингу, реклами, розвитку бізнесу та заробітної плати. Вказана оцінка (pre-money valuation) - $85,095,846.

Окрім цього, у 2017 році компанія провела ICO (первинний випуск токенів). Стартап випустив власну криптовалюту та продав її на $30 млн. З моменту запуску токен BERRY знизився в ціні зі стартових $0,057 (на піку торгувалася по $0,1) до $0,000313 за штуку. Практичного використання токенам на платформі не знайшлося. Функції з їх застосуванням прибрали з сайту Rentberry у березні 2021 року.

Що, на думку засновників, залишили поза увагою скептики? Любинський підкреслює: "під нашим дахом існує технологія для комерційної нерухомості, а також компанія Seniiors, що спеціалізується на житлі для людей похилого віку. Фінансування залучалося для всіх напрямків діяльності".

Відповідно до звіту, компанія управляє платформами через дві своїх підрозділи:

Скотт Шнайдер з Berkeley Hills Capital звернув увагу на те, що дані про доходи можуть бути неточними, оскільки вони враховують лише прибутки компанії Rentberry Inc. в сегменті B2C. Водночас інші бізнеси в рамках холдингу Rentberry, що займаються B2B операціями, також приносять дохід, але ця інформація залишається недоступною для публіки.

У тому ж документі зазначено, що фінансова звітність консолідована і включає рахунки: Rentberry, Inc., Floorly, Inc., і Happy Seniors, Inc. "Фінанси ми ніколи не консолідували. В кожній компанії вони свої. Фінанси Rentberry Inc стосуються тільки B2C бізнесу", - говорить Любинський. У звіті зазначено, що 100% Happy Seniors, Inc. ("Happy Seniors") і 99% Floorly, Inc. ("Floorly") - належать їм.

Ось кілька скріншотів звітів:

"Навіть якщо у звіті відображена не вся виручка, інші індикатори (кількість користувачів, мультиплікатори для схожих компаній) ніяк не дозволяють вийти на оцінку в мільярд", - писав Бродецький. Mind запитав у засновника компанії Rentberry Олексія Любинського, на основі чого базується оцінка в $1 млрд. "З урахуванням юзерів, покриття ринку та виручки в цьому році", - відповів він.

Чи існують подібні приклади? Андрій Бродецький проводить паралель між Rentberry і платформою для пошуку нерухомості Zillow, яка має 214 мільйонів активних користувачів щомісяця. Ринкова капіталізація Zillow становить $12,349 мільярдів (12.349B), а її річний дохід – $2,07 мільярда (2,07B). "На даний момент мультиплікатор для Zillow коливається в межах 5-6 разів від виторгу. Це компанія, яка займає провідні позиції на ринку, є публічною компанією з річним доходом понад $2 мільярди і прибутковістю на рівні 20%. Тобто, фактично, інвесторам пропонується вірити, що невеликий збитковий майданчик для нерухомості зміг залучити $90 мільйонів з оцінкою в $1 мільярд," – зазначив аналітик.

Втім у відповіді на запит Mind сторони зазначили, що ціннісну пропозицію Rentberry неправильно розуміють, порівнюючи її з такими сайтами оголошень, як Zillow, які пропонують лише функції пошуку та знаходження і працюють виключно в США. "Rentberry працює по всьому світу і має бізнес-модель із замкнутим циклом, вирішуючи всі завдання з оренди в одному місці", - підкреслюють у компанії.

Пропонується провести порівняння з Airbnb, яка має капіталізацію в $72,8 мільярда та доходи на рівні $10,5 мільярда. Мультиплікатор для Airbnb становить 7 разів виторг. Проте, компанія демонструє значні прибутки у розмірі $4,84 мільярда. Таким чином, коефіцієнт ціна/прибуток дорівнює 15. Це означає, що їхня вартість відповідає 15 річним прибуткам та 7 річним доходам.

Чи є доцільним порівнювати збиткову Rentberry з прибутковою компанією на кшталт Airbnb? Якщо обсяги продажів незначні, але компанія має потенціал для зростання, можна розглянути прогнозовані показники на найближчі роки. Маємо підстави вважати, що оптимістичний прогноз доходу може коливатись в межах $20-$30 млн, враховуючи, що під час краудфандингової кампанії у 2023 році Rentberry озвучила очікувані виручки в розмірі $10 млн за рік, без урахування результатів інших компаній у своїй групі.

Що відбувається з інвесторами? У цьому раунді фінансування взяли участь фонди Berkeley Hills Capital та GTM Capital. Як повідомляє Forbes, Berkeley Hills Capital, який був заснований у 2021 році в США, має статус непрацюючого фонду згідно з даними аналітичної платформи Pitchbook. У його портфоліо на Pitchbook значиться лише одна інвестиція – в український стартап Sirocco Energy, що спеціалізується на розробці вітрових турбін для енергогенерації в міських умовах.

На платформі WeFunder, що сприяє індивідуальним інвесторам у фінансуванні стартапів, були зазначені ще дві інвестиції: в українську компанію SolarGaps та американський проект Mileberry. На момент підготовки цього матеріалу фонд не надав Mind відповіді на додаткові запитання щодо свого поточного статусу.

Замість висновків. Оцінювати компанію на стадії раннього інвестування можна на будь-який смак. Фонди використовують різні показники залежно від свого погляду на потенціал бізнесу та рівень ризику. Інша справа, чи підтвердять цю оцінку інвестори майбутніх раундів фінансування.

На нашу думку, щоб досягти позначки у $1 млрд+, Rentberry необхідно продемонструвати виняткове розширення свого бізнесу, що наразі не має підтвердження у фінансових показниках компанії за весь час її діяльності. Хоча кількість користувачів зростає, це поки не призвело до реальних доходів або навіть до виручки, яка могла б відповідати таким оптимістичним (а радше перебільшеним) оцінкам.